Как изменится рынок аренды жилья в Абхазии в 2020 году

К.Б.:  Абхазская недвижимость давно привлекает тысячи желающих поселиться в своем доме у моря в Гагре, Пицунде или Сухуме, построить гостиницу или же купить квартиру в солнечной и гостеприимной Абхазии. Однако приобрести недвижимость в Абхазии законно и безопасно не так просто. Существует масса нюансов.

Кроме того, мы вступили в эпоху, когда эпидемия коронавируса поломала планы миллионам людей по всей планете, серьезно изменила повседневную жизнь и методы ведения бизнеса, в том числе курортного.  После спада пандемии во всех странах будут снимать ограничения и постепенно открывать границы. Поэтому сегодня своевременно обсудить все, что связано с абхазской недвижимостью, в том числе, ближайшие перспективы.  

Начнем с рынка аренды жилья. Сейчас, в середине мая 2020 года  уже понятно, что курортный сезон в Абхазии если и будет, то в очень усеченном формате. Не секрет, что значительная часть жилого  фонда в курортных местах рядом с морем используется для сдачи отдыхающим. По вашему мнению, каким образом изменится рынок аренды при отсутствии привычного спроса, и стоит ли ожидать падения цен на жилую недвижимость при резком падении покупательской способности? 

Е.Р.: В последние три года на  рынке курортной аренды в частном секторе наблюдался  спад, особенно заметный в абхазской столице –Сухуме и его окрестностях.  Такие тенденции связаны с двумя факторами:

• Изменились предпочтения туристов. Все больше людей желают провести отдых максимально цивилизованно, покупая путевки в санатории Абхазии в формате «все включено».
• Каждый год увеличивается число предложений,  растет конкуренция.

Поэтому, цены на аренду в частном секторе были стабильно умеренные.  На 2020 год сложно давать прогнозы. Ситуация крайне неоднозначная. Как известно, президент Абхазии Аслан Бжания продлил карантинные меры до 1 июня. В дальнейшем возможны два варианта  развития событий:

• Продление полного карантина для всех въезжающих иностранных граждан, что практически парализует рынок краткосрочной аренды жилья,
• Использование на границе ограниченного пропускного режима, без массового заезда групп туристов на автобусах. В этом случае цены на посуточную аренду частного жилья могут упасть на 33-40%.

Что касается  долгосрочной аренды жилья, то если летний сезон не состоится вовсе, резкое снижение цены на аренду жилья возникнет в Гагрском и Гудаутском районах. В Сухуме   обвал стоимости аренды не будет столь болезненным,  так как, скорее всего, произойдет миграция населения из других районов с целью поиска работы, а значит и  с долгосрочной арендой жилья. 

Резкого падения цен на жилье в Абхазии не будет. 

К.Б.: Елена, а что ожидается по продажам жилья в Абхазии? Стоит ли ожидать обвала цен на квартиры и жилые дома  в условиях жесткого экономического кризиса и возможного провала курортного сезона? Ведь, многие из тех, кто планировал купить жилье в Абхазии, останутся без ожидаемых доходов. Выживут ли абхазские агентства недвижимости?

Е.Р.: Я не прогнозирую резкого падения цен на жилую недвижимость в Абхазии. Возможно, случится некоторый застой  в активных сезонных продажах.  Сегодня уже нет предложений о покупке жилья по бросовым ценам в популярных районах.  Это может дать толчок к рассмотрению и покупке предложений в пригороде, где цены ниже, а качество и состояние квартир и  домов на хорошем уровне. Кроме того, государственная программа по выдаче сертификатов отдельным категориям граждан позволит рынку недвижимости остаться на плаву.  

В Абхазии все больше будут востребованы апартаменты и готовый гостиничный бизнес

К.Б.: В Абхазии уже многие годы действуют ограничения на покупку жилой недвижимости иностранцами, но коммерческая недвижимость продается без ограничений. В последние несколько лет люди, в основном, стремились стать владельцами гостевых домов и гостиниц на побережье. Во всяком случае, именно таких обращений больше всего. Какие изменения ожидаются на этом рынке? Будут ли по-прежнему интересны объекты у моря или же у травмированных коронавирусными испытаниями россиян появятся новые предпочтения?

Е.Р.: На мой взгляд, интерес к гостиничному бизнесу в Абхазии будет расти. Но при этом  сохранится и желание иметь жилье для семейного отдыха, с приобретением которого у иностранцев  в Абхазии существуют большие сложности.  Поэтому,  уже сейчас есть серьезная потребность в новом формате бизнеса – строительстве апартаментов для отдыха и инвестиций, которые смогут приобретать, в том числе и иностранные граждане. Для таких проектов потребуются земельные участки  с пакетом документов, оформленных в полном соответствии с законодательством Абхазии.  У апартаментов большой потенциал при условии, что цена за 1 квадратный метр будет конкурентоспособной ценам на аналогичным предложениям в Сочи и Адлере.

Мониторинг уже имеющихся заявок позволяет сделать вывод, что в большей степени спросом сегодня пользуется готовый гостиничный бизнес (первая береговая линия) с номерным фондом бизнес- класса от 20 номеров,  с  прилегающей территорией, достаточной для создания современной туристической инфраструктуры.  

К сожалению, сейчас доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости минимальна и такие варианты практически  не представлены в открытой продаже. Причина в отсутствии собственных средств у застройщиков и возможности получить долгосрочный кредит. Поэтому инвесторам предлагаются, в основном, объекты незавершенного строительства под гостиничный и торговый бизнес.

Новые тренды посткоронавирусной эпохи: сельское хозяйство и экотуризм 

К.Б.: В последние месяцы в Абхазии все чаще звучат призывы обратить большее внимание на развитие сельского хозяйства. Как будут обстоять дела с туризмом непонятно, а людям надо где-то работать и что-то есть. Что можно сказать о перспективах сельскохозяйственных проектов и, соответственно, рынка аренды земельных участков?

Е.Р.: Действительно, в сложившейся ситуации сельское хозяйство Абхазии становится все более перспективным направлением для инвестиций,   а потребность в экологических продуктах питания есть как на внутреннем, так и на внешнем  рынках. Развитие сельского хозяйства позволит создать новые рабочие места, особенно в восточных районах Абхазии и обеспечить местное население и туристов отечественной сельскохозяйственной продукцией. По входящим заявкам  прослеживается рост интереса к этому направлению бизнеса. Потенциальными инвесторами рассматриваются такие сферы, как птицеводство, а также выращивание ягодных, плодовых и овощных культур и даже экзотических растений, которые могут прижиться в Абхазии и имеют спрос в фармацевтике.

Также российских предпринимателей  интересуют  проекты в сфере экотуризма, в том числе создание экоферм.  Усадьба с домашним продуктовым  хозяйством — сейчас популярная  модель в России, Европе и других регионах для привлечения  туристов  с целью отдыха и продвижения своей продукции.  Возможно, интерес россиян может переместиться в сторону загородной (сельской) недвижимости, долгосрочной аренды земельных участков от одного гектара. И здесь есть ниша для работы. По закону такие дома можно перевести в нежилой фонд с целью реконструкции или перестройки под офисное помещение для персонала, переработки сельхозпродукции и под другие цели.

Для эффективного развития сельскохозяйственной деятельности  важно наладить взаимодействие между администрацией районов и потенциальными инвесторами, определить приоритеты и возможности отдельного района для развития того или иного направления.  Заинтересованность администрации в развитии района даст возможность создать новые предприятия и рабочие места, повысит привлекательность самого района, а значит и рост цен на недвижимость в этом районе. Мы в рамках нашего партнерства занимаемся  взаимодействием с местными органами власти и помогаем подобрать подходящий земельный участок под ту или иную сферу деятельности.

Снимут ли запрет на покупку жилья в Абхазии для иностранцев?

 К.Б.: С 1995 года в Абхазии действуют ограничения на покупку жилья иностранцами. Вокруг  этого вопроса часто начинают бурлить страсти, четыре года назад попытка отменить запрет провалилась. Есть ли вероятность, что этот запрет будет в той или иной мере снят с приходом во власть этой весной новой команды, некоторые члены которой были не так давно лоббистами отмены запрета на продажу жилья не гражданам Абхазии?

Е.Р.:  К нам в партнерство и в АН «Большое дело»  обращается много граждан России и других стран, которые ищут законную возможность купить жилье в Абхазии. Приходится людям объяснять, что существующие серые схемы рискованны. Много случаев, когда россияне, «приобретшие» жилой дом или квартиру, отдают свои деньги, даже не оформив расписки, получая взамен генеральную доверенность на распоряжение имуществом и завещание, остаются в итоге и без денег, и без недвижимости.

По нашей статистике, ищут возможность купить жилье в Абхазии люди  в возрастной категории  от 45 до 60 лет для проживания на пенсии, либо молодые предприниматели в сфере малого и среднего бизнеса туристического и сельскохозяйственных направлений. Такие люди, в случае, если у них появится возможность легально купить жилую недвижимость,  будут тратить свои деньги в Абхазии, исправно платя все полагающиеся налоги за свою собственность, пополняя бюджет.

Некоторые противники продажи жилья не гражданам Абхазии почему-то связывают покупку жилья с получением гражданства Абхазии. На самом деле это совсем не так. Покупка жилья не влечет за собой приобретение гражданства, да подавляющему большинству желающих купить жилую недвижимость в Абхазии, местное гражданство  не нужно.

 Возможно, новые абхазские власти понимают необходимость, как развития рынка недвижимости, так лучшей наполняемости республиканского бюджета. Поэтому вполне вероятны в обозримом будущем шаги по подготовке нормативной правовой базы и регламента процедуры продажи жилья  иностранным гражданам.

Российскому инвестору подбирать самостоятельно недвижимость в Абхазии рискованно

К.Б.: Мне приходилось слышать много печальных историй, когда россияне покупали недвижимость или права аренды на землю в Абхазии в полной уверенности, что действуют законно и могут без проблем заниматься реализацией своих проектов, но через какое-то время выяснялось, что документы оформлены неправильно и строить что-то они не имеют права. Может ли российский инвестор самостоятельно подобрать себе недвижимость в Абхазии, насколько это рискованно? 

Е.Р..  Я бы не рекомендовала инвесторам самостоятельно заниматься подбором объектов, тем более, совершать сделки купли-продажи.  В интернете на различных сайтах и досках объявлений  можно увидеть относительно  недорогие предложения к продаже недвижимости. Но на деле все очень не просто. Основной риск в отсутствии понимания у потенциального покупателя, какой пакет  документов должен быть у продаваемого объекта и насколько имеющиеся документы соответствуют действующему абхазскому законодательству.

Часто объекты с привлекательной ценой или имеют  неполный пакет документов, или же оформленный не надлежащим образом, что содержит риски оспаривания итогов сделки в судебном порядке. Необходима экспертиза документов с привлечением специалистов, разбирающихся во всех нюансах в сфере абхазской недвижимости. Кроме того, инвестор должен заранее понимать, какие расходы по налогам и коммунальным платежам ему придется нести. Неосведомленность во всех нюансах при оформлении документов может привести к проблемам в будущем.

Все вышесказанное относится и к приобретению прав на земельные участки под строительство. Здесь также важна экспертиза документов. Необходимо обращать внимание на сроки аренды и действия распоряжений районных, городских администраций, Кабинета министров Абхазии. Бывает, когда предлагают к продаже практически  просроченный пакет документов, и нет никакой гарантии, что новому собственнику удастся его продлить, либо возникают дополнительные непредусмотренные расходы. У меня был случай, когда обратился инвестор за экспертизой документов с целью покупки части земельного участка, выделенного под строительство гостиничного комплекса. Утвержденный эскизный проект не был реализован, и участок разбили на несколько частей, продавая его предпринимателям, в том числе иностранным.

У каждого покупателя были свои цели и проекты строительства отдельных объектов, в нарушение общей концепции развития территории. Такая ситуация привела бы к тому, что управление архитектуры не выдало бы разрешения  на строительство, а вложенные  деньги были бы заморожены на неопределенное время. После проведенной экспертизы были выявлены и другие факты, которые  повлияли на решение потенциального инвестора  отказаться от  этой сделки.  

Повторюсь, небольшое количество предложений по коммерческой недвижимости в открытой рекламе снижает возможность самостоятельного подбора. Это связано с тем, что на местных ресурсах коммерческие объекты не рекламируется по просьбе собственников, а хранятся в базе агентства и предлагается потенциальным покупателям только по конкретным заявкам. Поэтому лучше не рисковать, а обращаться к специалистам сразу.

Перевод части жилья в нежилой статус поможет малому бизнесу в Абхазии 

К.Б.:  Рынок коммерческой недвижимости в Абхазии развивается не гармонично. Все строят гостиницы, но мало небольших помещений для малого бизнеса. В той же Гагре очень сложно найти место под офис.  Стоит ли ждать каких-то изменений в этом направлении?

Е.Р.: Малый и средний бизнес в Абхазии, который сейчас переживает трудные времена и подчас не в состоянии тянуть расходы по аренде, остро нуждается в собственных помещениях небольшой площади (от 30-70 кв.м.).  Накопив нужную сумму, предприниматели  начинают поиск таких объектов, и предпочтение отдается домам и квартирам на первых этажах  в многоэтажных домах  вдоль проезжей части.

 Из моего практического рабочего опыта могу сказать, что в России  в свое время стартом в развитии малого и среднего бизнеса стала программа по переводу части жилья в коммерческий статус. Не секрет, что проживать на шумной и пыльной магистрали не комфортно. Поэтому выиграли все: и собственники жилья, улучшив свои жилищные условия, и бизнес-сообщество, получив возможность работать на собственной территории. И здесь важна поддержка программы по переводу в нежилой фонд со стороны городских администраций.

Какие перспективы для инвестиций в Восточную Абхазию

К.Б.:  Восточные районы Абхазии все годы независимости считаются депрессивными, здесь мало  туристических объектов, мало инвестиций, многие села опустели. При этом, все равно появляются тепличные хозяйства, а в Кындыг, например, почти круглый год приезжают туристы на сероводородные целебные источники. Может ли ситуация здесь измениться к лучшему? Есть ли для этого предпосылки?

Е.Р.: В Гульрипшском, Очамчырском, Ткуарчальском, Галском районах  важно создавать новые предприятия, рабочие места. Приоритетными направлениями для привлечения инвесторов я бы назвала   овощеводство, в том числе, создание  тепличных хозяйств и эфирно-масленичных предприятий , цветоводство, птицеводство, выращивание рыбы.

Что касается туризма, то в Восточной Абхазии хватает мест для создания проектов на базе горячих, термальных и лечебных источников, развитие детского организованного отдыха.  Очень  важно, чтобы администрации районов не только на словах, а и на деле содействовали привлечению инвесторов:

• создавали на местах комфортные и безопасные условия для работы предпринимателей,
• поощряли предоставление в аренду земельных участков и домов для работы и проживания специалистов,
• оперативно и непредвзято решали вопросы по согласованию разрешительной документации и другим организационным моментам.

Информацию на сайтах о недвижимости в Абхазии надо проверять

К.Б.:  Можно ли доверять информации о конкретных объектах  недвижимости в Абхазии, размещаемой на многочисленных сайтах и порталах? Иногда читаешь там информацию для покупателей абхазской недвижимости или смотришь видео — волосы встают дыбом, какую иногда вредную дичь там несут. Насколько информация на порталах обычно соответствует действительности?

Е.Р.: Мы проводим мониторинг сторонних сайтов и ресурсов.  Бывают  случаи, когда в рекламу выставляют недостоверную информацию по ценам и состоянию объекта, чтобы привлечь, «зацепить» клиента. По факту выясняется, что объект уже продан или много несоответствий при фактическом осмотре, не в порядке документы.

Не так давно к нам обратились клиенты из России,  которые прилетели на сделку по покупке объекта,  про который они прочли в рекламе на одном из сайтов по абхазской недвижимости. На момент приезда, они продали свою недвижимость в России и располагали суммой, указанной в объявлении. Однако стоимость объекта неожиданно увеличилась на порядок и сделка, разумеется, не состоялась.  После этого они и решили  обратиться в наше  агентство за  профессиональной услугой по подбору недвижимости.

Каковы первые шаги при покупке недвижимости в Абхазии 

К.Б.: С чего надо начать желающему приобрести недвижимость в Абхазии? Часто обращаются люди. которые даже поверхностно не понимают, как купить дом, офис или гостиницу  в Абхазии. Верят всему, что написано на разных сомнительных сайтах.  Всегда ли необходима экспертиза? 

Е.Р.: Я считаю, что каждый человек должен заниматься своим делом, которое хорошо знает. Поэтому безопаснее и выгоднее обратиться сразу к профессионалам. В первую очередь, необходимо составить заявку на услугу, в которой четко прописать задачу, техническое задание на подбор необходимого объекта, его параметры и цели покупки. Важно определить также примерный бюджет.  Это упростит задачу риэлтора при подборе,  исключит предоставление ненужных вариантов, траты вашего времени. Во-вторых, нужно заключить договор на  услуги, в котором прописать все важные моменты, касающиеся  в том числе:

• критериев подбора вариантов,
• глубины экспертизы документов,
• алгоритма сопровождения сделки,
• порядка расчетов,
• организации приезда на совершение сделки (трансфер, аренда квартиры или отеля).

Это гарантирует вам профессиональный подход и ответственность агента, чистоту сделки.

Правило №1 в нашем агентстве – это тщательная  проверка правоустанавливающих документов и история объекта. Это необходимо, чтобы  исключить в будущем возможность оспорить сделку в судебном порядке. А кроме того, позволит избежать ситуаций, когда, например,  вы запланировали сделку на время отпуска, а по приезде выясняется, что пакет документов неполный.

Иной раз собственник располагает домовой книгой и считает ее правоустанавливающим документом. При проверке выясняется, что квартира муниципальная, выдан ордер и приватизация не проведена. С такими документами  на сделку не выйдешь, необходимо собрать необходимый пакет бумаг для выкупа, оплатить госпошлину по тарифу. Это занимает до  месяца и может  увеличить стоимость недвижимости.

Либо бывают случаи, когда продается дом, и при проверке документов выясняется, что он не введен в эксплуатацию. Получено только разрешение на строительство, не согласован проект…  В таком случае необходимо собрать необходимый пакет и провести все процедуры по оформлению по закону, а на это потребуется продолжительное время и дополнительные средства.

Также  в рекламе  может быть озвучена площадь участка, которая не соответствует документам. По факту пользования площадь может соответствовать действительности, в данном случае необходимо  дооформить документы на землю, либо не переплачивать за меньшую площадь участка.

Какие документы могут быть на объекты недвижимости в Абхазии 

К.Б.: Какие документы должны иметься на тот или иной объект недвижимости? Часто обращающиеся к нам в партнерство «Абхазские проекты» люди не могут понять, почему нельзя в каждом конкретном случае сказать точно, какие документы им должен предоставить хозяин квартира, дома или гостиницы. Приходится каждый раз им говорить о необходимости экспертизы, так как история у недвижимости может быть самая разная.

Е.Р.: Конечно, без экспертизы, без хотя бы поверхностного изучения документов на недвижимость невозможно точно определить комплект необходимых документов.   Правоустанавливающими документами для жилой недвижимости могут быть:

• договор выкупа(приватизации),
• договор купли/продажи,
• договор дарения,
• свидетельство о праве по наследству,
• решение суда,
• свидетельство о безвозмездной передачи собственности.

Для коммерческой недвижимости из государственного фонда в пакет документов могут входить:

• договор выкупа(приватизации),
• свидетельство о внесении в реестр частной собственности,
• государственный акт на земельный участок,
• регистрационное удостоверение,
• договор купли/продажи

Не нужно экспериментировать в вопросах недвижимости. Неоправданная экономия на услугах юристов и риэлторов резко повышает риски финансовых потерь.

К.Б.: Спасибо, Елена, за столь полные ответы. Мы обсудили сегодня текущее состояние и перспективы рынка недвижимости в Абхазии. Елена Рублевская дала полезные советы тем нашим читателям, которые рассматривают возможность купить или построить ту или иную недвижимость в Абхазии.

 Обращайтесь в наше партнерство, специалисты агентства недвижимости «Большое дело» помогут купить недвижимость с минимальным риском и в соответствии с законом. Полный перечень услуг нашего партнерства можно изучить на нашем сайте. Всем удачи и не болейте!